Arrendamiento
El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en Ecuador está regulado principalmente por la Ley de Inquilinato. Esta ley establece normas claras para equilibrar la relación entre propietarios (arrendadores) e inquilinos (arrendatarios), protegiendo los derechos de ambos. Su importancia es notable dado que aproximadamente 36 de cada 100 hogares en Ecuador están en alquiler según el último censo nacional.
Normativa aplicable
La Ley de Inquilinato es la norma rectora en materia de arrendamientos de viviendas en el Ecuador. Se aplica a los contratos de alquiler de inmuebles ubicados en perímetros urbanos (definidos por ordenanzas municipales) destinados a vivienda, vivienda-taller, vivienda-comercio u otros usos urbanos. En lo no previsto por esta ley, resultan aplicables supletoriamente el Código Civil y el Código Orgánico General de Procesos (COGEP).
Derechos del arrendador
Cobro puntual del canon de arriendo: El arrendador tiene derecho a recibir puntualmente la renta mensual acordada por el arrendamiento. Si el inquilino incurre en mora prolongada (por ejemplo, deja de pagar dos meses consecutivos), la ley faculta al propietario a terminar el contrato anticipadamente vía demanda de terminación de contrato en la que se puede solicitar el desalojo por falta de pago. En la práctica, ante incumplimiento en los pagos, el arrendador puede exigir judicialmente tanto el pago de las pensiones vencidas como la desocupación del inmueble, a través de un procedimiento sumario (más rápido) establecido en la Ley de Inquilinato y el Código Orgánico General de Procesos.
Conservar o recuperar el inmueble en buen estado: El propietario tiene derecho a que, al final del contrato, el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones pactadas al inicio, salvo el deterioro normal por el uso legítimo. Esto significa que puede exigir al inquilino la reparación o el resarcimiento de daños extraordinarios causados durante el arriendo (por ejemplo, rotura de instalaciones), más no por desgastes naturales de la vivienda (pintura desgastada por el tiempo, daños estructurales por clima, etc., no son responsabilidad del inquilino). Si el inquilino causa daños graves o altera el inmueble sin autorización, el arrendador puede dar por terminado el contrato de forma anticipada invocando esta como causa legal.
Realizar reparaciones necesarias: El arrendador tiene derecho a ingresar al inmueble para efectuar reparaciones urgentes o necesarias, previo acuerdo o notificación al inquilino. De hecho, es su obligación (como veremos abajo) mantener la propiedad habitable; pero correlativamente tiene el derecho de hacer las obras necesarias para conservar o mejorar el bien. Por ejemplo, si se necesita reparar una cañería o el sistema eléctrico, el dueño puede coordinar la entrada al inmueble para dichas reparaciones. Eso sí, no puede entorpecer de manera abusiva la vida del inquilino bajo pretexto de reparaciones no consensuadas.
Ser notificado ante terminación anticipada por el inquilino: Si el inquilino desea dar por terminado el contrato antes del plazo pactado, el arrendador tiene derecho a una notificación previa. En contratos a plazo fijo (ej. 2 años), la terminación anticipada no está prevista legalmente como derecho del inquilino, por lo que si este desea irse antes deberá negociar con el propietario (por ejemplo, cediendo la garantía, consiguiendo un nuevo inquilino que lo sustituya, etc.), so pena de posibles penalidades contractuales. En todo caso, el propietario debe ser informado oportunamente para evitar perjuicios.
Terminación por necesidades propias o de fuerza mayor: La ley reconoce ciertas situaciones especiales en que el arrendador puede recuperar el inmueble incluso antes de vencer el plazo, por necesidad propia justificada. En particular, si el propietario necesita ocupar la vivienda para sí mismo (y puede justificar legalmente que él o su familia carecen de otro inmueble donde vivir), puede solicitar la terminación del contrato. Igualmente, si el edificio corre peligro de ruina o se requieren reparaciones mayores impostergables, el dueño puede pedir la terminación anticipada. Otra causal es decidir demoler el inmueble para construir uno nuevo; en ese caso el arrendador debe notificar un desahucio con 3 meses de anticipación y contar con los permisos municipales de construcción aprobados. En cualquiera de estas situaciones, el propietario tendrá derecho a la desocupación, siguiendo el procedimiento legal correspondiente (notificación formal al inquilino y, de ser necesario, acción judicial).
Otras prerrogativas legales: Si el inquilino incumple obligaciones esenciales, el arrendador puede reclamar sus derechos legalmente. Por ejemplo, tiene derecho a oponerse a renovaciones automáticas notificando su intención de terminar el contrato al vencimiento (explicado más adelante). También tiene la facultad de no renovar el arriendo al cabo del período mínimo de ley (2 años), comunicándolo en tiempo y forma. Además, el arrendador puede enajenar (vender) el inmueble en cualquier momento; de hacerlo, el contrato de arrendamiento se termina, aunque debe dar 3 meses de plazo al inquilino para desocupar, salvo que el contrato estuviese protocolizado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad (en tal caso, el comprador estaría obligado a respetar el plazo del arriendo).