Obligaciones Legales del Arrendador en un Contrato de Arrendamiento

Obligaciones del arrendador:

• Mantener el inmueble habitable: La obligación principal del propietario es entregar y mantener la vivienda en condiciones aptas de habitabilidad durante todo el contrato. Esto incluye que el inmueble cuente con servicios básicos funcionando (agua potable, energía eléctrica, sanitarios en buen estado) y que no presente peligros para la salud o integridad del inquilino. Si durante el arriendo se deteriora algún elemento esencial sin culpa del inquilino (por ejemplo, filtraciones por la antigüedad de la construcción), el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias sin dilación. La ley señala expresamente que el propietario está obligado a efectuar las obras necesarias para que el local arrendado reúna las condiciones del Art. 3 (habitabilidad). En caso de que el juez de inquilinato ordene ciertas reparaciones, fijará un plazo perentorio para que el arrendador las ejecute.

• Reparaciones y mantenimiento: Relacionado con lo anterior, recae en el arrendador la obligación de reparar y mantener la infraestructura del inmueble. Aspectos como estructura, sistema eléctrico, tuberías, impermeabilización de techos, y en general todo desperfecto no provocado por el inquilino, deben ser atendidos por el dueño. Si el propietario incumple y no repara, el inquilino puede acudir al juez; la ley le permite incluso, con autorización judicial, realizar él mismo las reparaciones indispensables y descontar su costo de las rentas, añadiendo un 10% adicional por recargo. Este es el llamado “derecho de subrogación del inquilino”, que busca garantizar que la vivienda se mantenga habitable. Así, al arrendador le conviene cumplir voluntariamente con el mantenimiento para evitar sanciones.

• No perturbar el uso pacífico por el inquilino: Una vez alquilado el inmueble, el propietario debe respetar la privacidad y tranquilidad del inquilino. Está prohibido que el arrendador interrumpa servicios esenciales (agua, luz) o ingrese al inmueble sin consentimiento, o en general dificulte el uso normal de la vivienda. Tales acciones constituyen infracciones sancionadas por la ley: si el arrendador priva de servicios, causa daños o perturba de cualquier forma el uso del local arrendado, será sancionado por el juez. En resumen, el dueño no puede hostigar ni desalojar por mano propia al inquilino; debe recurrir a los procedimientos legales para cualquier reclamo.

• Garantizar el goce de servicios y comodidades acordadas: Si en el contrato se pactó que el inmueble incluye ciertos servicios o muebles, el arrendador debe proveerlos tal como se convino. Por ejemplo, si se alquiló una casa amoblada, el propietario está obligado a entregar todos los muebles inventariados; de no hacerlo, el inquilino puede exigir cumplimiento o reducción proporcional de la renta. De igual modo, si se ofreció servicio de internet, limpieza de áreas comunes, uso de parqueadero, etc., el arrendador debe respetar esas condiciones durante toda la vigencia del contrato.

• Registrar el contrato y fijar el canon legalmente: Es obligación del arrendador registrar el arrendamiento conforme a la ley. Esto tiene dos aspectos: (1) Inscribir el predio arrendado en el Registro Municipal de Arrendamientos de la ciudad correspondiente, y (2) formalizar el contrato por escrito ante notario en ciertos casos. En Quito, la inscripción municipal requiere presentar un formulario con los datos del arrendador, la ubicación y avalúo catastral del inmueble, servicios con que cuenta, etc., para obtener el certificado de inscripción. Además, el Municipio mediante su oficina de arrendamientos fija la pensión mensual máxima permitida conforme al avalúo del predio. Cobrar rentas por encima del máximo legal acarrea sanciones (multa y devolución del excedente al inquilino). Por tanto, el propietario debe respetar la tarifa tope establecida por la autoridad municipal y ajustar el canon a dicha normativa.

• Respeto a la duración mínima del contrato: El arrendador está obligado a respetar el plazo mínimo legal de arrendamiento de 2 años en contratos de vivienda. No puede desalojar ni forzar la salida del inquilino antes de cumplirse ese período, salvo que medie una de las causales expresamente autorizadas por la Ley de Inquilinato (por ejemplo, falta de pago, uso ilícito, demolición aprobada, etc.). Esta obligación protege la estabilidad de la vivienda arrendada y evita desalojos arbitrarios. Incluso al finalizar los 2 años, si el propietario no desea renovar, debe notificar con 90 días de anticipación; de lo contrario, el contrato se prorroga automáticamente.

En resumen, el arrendador tiene la facultad de administrar y proteger su propiedad, pero a su vez debe garantizar un ambiente habitable y seguro para el arrendatario, cumpliendo con mantenimiento, respetando su privacidad y acatando los procedimientos legales en caso de querer terminar el contrato. El incumplimiento de los deberes del propietario puede derivar en sanciones económicas e incluso en la resolución del contrato a favor del inquilino, por orden judicial.